公摊

公摊面积是共有建筑面积的缩略语，即用户共有或使用的共有建筑面积。包括电梯井、管道井、楼梯、垃圾管道、变电站、设备室、公共门厅、走廊、门卫室、为整栋楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积以及除建筑内部以外的公共墙面积。但一般无电梯楼房的公摊面积为建筑面积的16-18%，有电梯楼房公摊面积为建筑面积的20-22%。

公摊面积算法总体公式为：分摊面积=各单元的建筑面积×分摊系数；分摊系数=共有建筑面积总和/参加分摊的各单元的建筑面积总和。

面积明细

这个公摊表要包括：

1、将整幢建筑的建筑面积、套内建筑面积之和、不应分摊的建筑面积等基本数据告知购房人，以便购房人通过这些数据求出其他数据，以明确自身的权益;

2、开发商也应将购房人应分摊的公有公共部位的面积总值及各构成项目的面积加以列明，以备购房人查验和监督。

除此之外，购房人有权自查或者聘请律师向设计单位、规划单位、测绘部门等机构查阅所购房产的相关文件，比如最终设计图纸或者最终设计方案、最终面积测量报告、各种数据的计算方式及其文件等等。

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现在房价都是非常高的，普通人都是辛辛苦苦一辈子来买房子，买房少不了牵涉一个公摊面积的问题。那么，今天小编就跟朋友们来好好说说，公摊面积到底怎么算？公摊面积究竟是如何算的？小编为大家整理了相关内容，请大家一定要收下！

公摊面积到底怎么算

房屋的公摊面积是各产权主共同占有或共同使用的梯间等公共用房设施面积加上外墙水平投影面积的一半。比如说电梯井、设备间、变电室、管道井、楼梯间、公共门厅过道和共用墙体等。简单算法就是公摊面积=商品房建筑面积-套内建筑面积，即可得出。

目前国家只规定共有面积分摊系数的有关计算原则和方法，并没有规定分摊系数计算结果和大小范围，根据业内经验，一般7层楼以下的多层建筑分摊率大概为10% ～15% ，带电梯的小高层分摊率为17% ～25% ，而高层楼分摊率则为20% ～30% ，还有一些别墅类由于设计及功能不同，分摊系数相差悬殊较大。

公摊面积并非越小越好

按照计算方法来看，公摊数越大所购房屋的使用面积就会越小。但实际上，公摊并非越小越好。如果公摊面积过小即意味着配套公共设施的缩减，从而影响住宅品质。而一般公共设施、走廊越多，公摊面积也会越大，同样楼层如果越高，随着电梯及消防等公共设施的增多公摊面积也会越大。而且，房地产商宣扬的所谓“零公摊”一般多为噱头，不可能出现这样的新房。

公摊面积也有风险

在买房时为了放心，避免公摊面积所引起的不必要的风险，可以利用以下三种方法：1、购房前，可以向开发商索要公摊数据，以留证据；2、可以看建筑设计图，让建筑专业人士计算，得出真实的数据；3、把公摊面积写进购房合同，从而有效保护自己的合法权益。

公摊制度是香港独创的发明

国内媒体上首次出现关于公摊面积的论述是1996年的一次法学期刊上出现的，涉及到一次法律官司，讲述的是1993年的一起房地产交易纠纷，那么我们可以这么理解，在1993年之前就已经有了公摊面积这个情况。

当把一个五层楼拆成5份，每层楼卖给一个人的时候，没有任何争执，公用面积大家平均承担成本就可以了，因为也确实是平均的在使用。但是当每层楼拆细成数个小公寓的时候就麻烦了，每一个户型的样子、占用的面积都不一样，没有办法均分，很容易在各种成本上面产生纠纷和矛盾。

取消公摊的话题再次冲上热搜

事情的起因是一篇《110平方米的房子到手仅61平方米》的报道，让#公摊面积是否能取消#登上了微博话题榜第一。

青岛市民李先生，买了一套110㎡的房子，到手却发现套内面积只有60多平；但是购房时，销售人员口头承诺公摊面积为31% ，收房时却变成了46% ；怎么也想不通的他走上了维权之路。

当然，这事换了谁，谁也想不明白，一个公摊面积，等于房子面积少一半。

于是，呼吁“取消公摊面积”的说法再次出现，而且这个话题并不是第一次冲上热搜，近几年隔三差五来一次。

公摊面积多少算合理？由谁来测算？

了解了公摊面积究竟是什么，再来看看，公摊面积在多大范围内才算合理？又由谁来测算？

公摊面积在多大范围内算是合理，国家目前并没有明确的规定，在实际操作过程中，这一点往往容易产生纠纷。

老百姓对公摊面积的认知还不是完全了解，因为它专业性很强。

那么公摊由谁来测算呢？一般情况下，一个住宅小区的公摊数据，需要经过以下程序：一个是设计单位的图纸测算，一个是主管部门对公摊的核算，在项目竣工后，测绘部门还要对房产面积再进行一次测算。目前，涉及公摊测量，我国共有《房产测量规范》和《建筑工程建筑面积计算规范》2 个国家标准，但由于一些地方还没有建立多测合一体系，缺乏第三方的监督，从而出现公摊面积计算不透明等现象。

公摊面积的计算很复杂，我们相关的信息的公开化程度不够高，透明度不够，所以也引起了一些不必要的麻烦。

此外，目前不少商品房采用的是预售制，普通购房人只能被动地从开发商等处了解信息，这也为最终到手的公摊增加了不确定性。

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讯，一般买房，就不得不涉及到公摊面积，而这个公摊面积如何计算，将关系到你购房实际面积大小。今天，一个“110平方米的房子到手仅61平方米”的词条上了热搜，广大网友一看这数据差距，都在替购房者抱不平。那么，到底公摊面积该怎么计算呢？不同楼层公摊率不同。

公摊面积该怎么计算

公摊面积

1、7层以下住宅公摊率为7-12％

多层建筑一般是指层数在6层左右磗混结构的建筑，其参与公摊部分的面积包括外墙水平投影的1／2，楼梯、楼梯间和为住户提供服务的物管用房（热交换站、水泵房、配电室等）。

2、7－11层住宅公摊率为10％-16％

楼层为7—9层的小高层公摊取决于各楼盘自身的情况，不同的小高层楼盘公摊也有差异。在没有地下设备用房、底层没有商铺、底层架空的情况下，小高层公摊系数在10％－15％之间，而带电梯的小高层住宅，公摊系数在15％－20％之间。

3、12－33层住宅公摊率为14％-24％

根据建筑规模的不同，高层建筑一般在25－33层之间，而且高层住宅的楼梯高度。另外高层建筑有电梯及电梯前室占用了空间，也有安全通道楼梯占用空间，还有“管道井”、“强电井”、“弱电井”等公用设施都占用了空间。所以高层建筑较多层建筑的公摊面积要大得多。

专业人士建议：

公摊面积

房屋的公摊面积是各产权主共同占有或共同使用的梯间等公共用房设施面积加上外墙水平投影面积的一半。比如说电梯井、设备间、变电室、管道井、楼梯间、公共门厅过道和共用墙体等。简单算法就是公摊面积=商品房建筑面积-套内建筑面积，即可得出。

在“110平方米的房子到手仅61平方米”这个案例中，几乎直接公摊了一半，确实夸张。其实公摊面积是买新房的一大痛点。之前也有朋友找到我们，精装房不满意，又或者买到了不满意的户型，还有原本想的100多平面积，到手只有60多平。

房子都买了，怎么办？只能改。

为了避免大家买房时踩坑，可以从设计角度跟大家聊聊什么是好户型，什么样的户型公摊面积会更小。

好户型的选择建议和原则有如下几条：

1、建筑格局尽可能南北通透，或者有条件改造成这样；

2、建筑内墙体多为轻体墙，这样可以提高空间利用率，改造的可能性也比较大；

3、室内层高应不低于2.5M；

4、每个独立空间都有空调外机的位置；

公摊面积

5、有独立的休闲阳台和生活阳台，生活阳台满足家政晾衣等，或者有条件改造成独立晾衣的区域；

6、公共空间与休息区“动静分区”明确，保证卧室的私密性；

7、入户区域有玄关功能，或者有条件通过改造满足此功能；

8、客厅面宽应至少不小于3M—3.5M；

9、餐厅面宽应至少不小于2.5M—3M；

10、卧室面积应至少不小于11M?；

11、洗手间面积应至少不小于3M?；

如果满足这些条件的新房都太贵了，真的还不如买二手房。老房子看得见摸得着，少了开发商的营销费，公摊面积更小，能少花不少钱。

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现在的高层住宅，公摊面积一般是20平方左右，也就是说购买100平方的房子，实际得到的面积只有80平方。最近小编有些朋友想来了解一下，房子越大公摊就越大吗？房屋越大公摊面积就越大吗？接下来是小编为大家整理的相关信息，请大家参阅。

房子越大公摊就越大吗

房子越大公摊就越大，对于同一栋的同一层住宅而言，公摊系数虽然是相同的，但是公摊面积并不一定相等，一套房子的公摊面积=套内面积*公摊系数，如果公摊系数相同的话，那么套内面积越大的，公摊面积也就越大。

由于房子的类型不同，公摊系数也是不同的，意味着公摊面积存在着区别：对于别墅而言，公摊系数是在1% ~8% 左右；对于多层住宅而言，公摊系数数在7% ~12% 左右；对于小高层住宅而言，公摊系数是在10% ~16% 左右；④对于高层住宅而言，公摊系数是在14% ~24% 左右。

在商品房销售中附加公摊面积虽是全国普遍现象，但公摊面积缺乏法律依据和制度约束，特别是部分开发商利用普通购房者对公摊面积缺乏深入了解与测算的能力，不断推高公摊面积和公摊系数，让购房者很受伤，因此许多人建议取消公摊。

各种房子的公摊面积是多少

公摊面积=建筑面积--实用面积(所谓的公摊系数，也就是房屋的得房率)；建筑面积=套内建筑面积+公摊面积；公摊面积=公摊系数×套内建筑面积；公摊系数=总公共分摊面积÷(套内建筑面积×总套数)；套内建筑面积=套内使用面积+墙体面积。

普通多层住宅楼在没有地下设备用房、没有底层商铺、底层架空的情况下，公摊系数约在10% -15% ；带电梯的小高层住宅，公摊系数约在15% -20% ，高层住宅相对更高一些，约在20% -25% 。住宅的公摊面积范围1、7层以下住宅公摊率为7-12% ：多层建筑一般是指层数在6层左右砖混结构的建筑，其参与公摊部分的面积包括外墙水平投影的1/2，楼梯，楼梯间热交换站、水泵房、配电室等。这类住宅的公摊率为7-12% 。2、7-11层住宅公摊率为10-20% ：楼层为7-11层为层，一般层公摊取决于各楼盘自身的情况，不同的层楼盘公摊也有差异。

在没有地下设备用房、底层没有商铺、底层架空的情况下，层公摊系数在10% -15% 之间，而带电梯的层住宅，公摊系数在15% -20% 之间。

12-33层住宅公摊率为14-24% ：高层住宅的公摊面积是比较大的。根据建筑规模的不同，高层建筑一般在25-33层之间，而且高层住宅的楼梯高度高。另外高层建筑有电梯及电梯前室占用了空间，也有安全通道楼梯占用空间，还有“管道井”“强电井”“弱电井”等公用设施都占用了空间。所以高层建筑较多层建筑的公摊面积要大得多。

别墅类住宅：别墅类型的住宅公摊面积是最低的，虽然别墅包括了地下室，但是大多都是以三层楼房的独栋住宅形式出现，其中带室内的车库，独立别墅是没有公摊面积的，而联排别墅的公摊面积也很少，一般在1-8% 。

不能计入公摊面积的内容，公用建筑面积的公摊遵循的是“谁使用，谁分摊”的原则。1、楼梯间、电梯间等不纳入与之不相通的房屋的分摊范围。2、按物管有关规定设置的物管用房不纳入公用面积进行分摊。3、作为人防工程的地下室不纳入公摊。4、为小区服务的文教、卫生、商业等公益事业房屋不纳入公摊。5、为小区服务的供水、供电等设备房作为物管配套用房不纳入公摊。6、已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不纳入公摊。7、权利人之间根据协议合理划分公用部位的，该部分不纳入公摊。

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